「不動産投資を始めたいけれど、税金のことがよくわからない」「確定申告なんて自分にできるだろうか」 そうした不安を抱えている会社員は少なくありません。普段、勤務先で「年末調整」を済ませている人にとって、自ら収支を計算して国に申告する作業は、未知の世界であり、心理的なハードルが高く感じられるものです。

しかし、結論から申し上げますと、区分マンション投資における税務処理の基本は驚くほどシンプルです。むしろ、仕組みを正しく理解することで、節税メリットを最大限に享受し、手元に残る現金を増やす「守りの経営」が可能になります。

本記事では、税理士の視点から、家賃収入を得た際の所得計算の考え方や、会社員でも活用できる「青色申告」のメリット、そして賢く経費を計上するためのポイントを詳しく解説します。

家賃収入は「不動産所得」。給与とは別に計算

まず整理しておきたいのが、不動産投資で得たお金の扱いです。会社から受け取る「給与所得」に対し、マンションの家賃や礼金などで得た利益は「不動産所得」として区別されます。

不動産所得の計算式は、非常に単純です。

「総収入金額（家賃・共益費・礼金など）－ 必要経費 ＝ 不動産所得」

この計算の結果、黒字になれば所得税の対象となりますし、逆に不動産所得が赤字になった場合は、会社員としての給与所得からその赤字分を差し引く「損益通算」が可能です。これが、不動産投資が会社員の節税対策として注目される大きな理由のひとつとされています。

どこまでが「必要経費」になるのか？

「家賃から必要経費を引く」と言われても、具体的に支払った経費のうち何が必要経費として認められるのか、その範囲に迷う方は多いでしょう。不動産投資において、収益を得るために直接要した費用は、広く必要経費として計上できます。主なものは以下の通りです。

管理費・修繕積立金： 管理会社に支払う管理代行手数料や、マンション全体の維持のために積み立てる費用です。

固定資産税・都市計画税： 物件を所有していることで発生する税金は、全額必要経費になります。

火災保険・地震保険料： 保険期間に対応する分を必要経費化できます。

修繕費： 入居者の退去に伴うクリーニング代や、設備の修理費用などです。

ローンの利息部分： 金融機関への返済のうち、元本部分ではなく「利息」のみが必要経費となります。

減価償却費： 建物代金を耐用年数に応じて分割して計上する「実際にはお金が出ていかない経費」です。これこそが不動産所得計算の要といえます。

交通費・通信費・消耗品費： 物件の視察に行った際の交通費、不動産会社との連絡に使う通信費、物件管理のための書類作成に使う事務用品代なども含まれます。

よく「どこまで必要経費にしていいのか」という相談を受けますが、判断基準は「その出費が不動産賃貸業を行う上で本当に必要だったかどうか」です。たとえば、物件を確認しに行くついでに家族で豪華な食事をした場合、その食事代は必要経費として認められませんが、現地までの往復運賃は正当な必要経費となります。

青色申告特別控除で「10万円/65万円」のメリット

確定申告には「白色申告」と「青色申告」の2種類がありますが、せっかく不動産投資を始めるのであれば、ぜひ「青色申告」を検討してください。青色申告とは、一定のルールに沿って帳簿をつける代わりに、税金面で有利な特典を受けられる制度です。

最大のメリットは、所得から最大65万円（または10万円）を差し引ける「青色申告特別控除」にあります。

会社員でも使える「10万円控除」

青色申告と聞くと、「事業として本格的にやっていないとダメなのでは？」と思うかもしれません。しかし、たとえワンルームマンション1室の所有であっても、青色申告の承認申請を出して簡易的な帳簿をつければ、10万円の特別控除を受けることが可能です。

「たった10万円か」と思われるかもしれませんが、所得が10万円減るということは、その分にかかる所得税と住民税がセットで安くなることを意味します。税率20％の人であれば、年間2万円程度の節税がノーリスクで実現するわけです。

「事業的規模」なら65万円控除のチャンスも

もし、将来的に規模を拡大し、いわゆる「5棟10室（戸建なら5棟、マンションなら10室）」以上の規模になれば、「事業的規模」とみなされます。この場合、複式簿記での記帳と電子申告を行うことで、最大65万円の控除が受けられるようになります。

また、事業的規模になると、家族に支払う給与を必要経費にできる「青色事業専従者給与」などの強力な特典も使えるようになります。最初は10万円控除からスタートし、規模の拡大に合わせてステップアップしていくのが、会社員投資家の王道ルートです。

なお、青色申告を始めるには、その年の3月15日まで（あるいは開業から2ヵ月以内）に「所得税の青色申告承認申請書」を税務署に提出しておく必要があります。後から「やっぱり青色がいい」と思っても、その年は間に合わないため、物件を購入したタイミングで早めに手続きを済ませておくのが賢明です。

確定申告は怖くない！ ツールや税理士の活用

「帳簿をつけるなんて、簿記の知識がない自分には無理だ」と身構えてしまう人も多いですが、現代の確定申告はかつてほど難解なものではありません。テクノロジーの進化が、個人の事務負担を劇的に軽減してくれています。

クラウド会計ソフトの普及

現在は「freee」や「マネーフォワード クラウド」といった、初心者向けのクラウド会計ソフトが非常に充実しています。銀行口座やクレジットカードを連携させれば、家賃の入金や経費の支払いを自動で読み込み、適切な勘定科目を推測してくれます。

不動産所得の場合、売上が「家賃」という決まった金額で発生し、経費も毎月定額のもの（管理費やローン利息など）が多いため、一度設定を済ませてしまえば、日々の作業はほとんど発生しません。確定申告時期に、一年分のデータをまとめて確認するだけで書類が完成するケースも珍しくありません。

スマートフォンで完結する電子申告

また、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」も年々進化しています。マイナンバーカードとスマートフォンがあれば、自宅にいながら、あるいは移動中の隙間時間でも申告作業が可能です。わざわざ平日に仕事を休んで、混雑する税務署の窓口に並ぶ必要はありません。

餅は餅屋、プロの力を借りるという選択

「どうしても自分でやる時間がない」「ミスをして税務署から指摘を受けるのが怖い」という場合は、アウトソーシングを検討するのもひとつの手です。

不動産投資に強い税理士に依頼をすれば、適切な経費計上のアドバイスはもちろん、節税シミュレーションや、将来の資産形成を見据えた戦略的な相談も可能になります。会社員の副業として不動産投資を行う場合、本業のパフォーマンスを落とさないことが最優先です。事務作業という「コスト」を専門家に委託し、自分は「オーナーとしての意思決定」に集中する。これは経営において非常に合理的な判断といえるでしょう。

また、投資用マンションを扱う不動産会社のなかには、確定申告の時期に相談会を開催したり、提携している税理士を紹介したりするサポート体制を整えているところもあります。そうしたリソースを活用することで、心理的なハードルはさらに下がります。

まとめ

不動産投資に伴う確定申告は、単なる「税金の支払い手続き」ではありません。自分自身の資産状況を客観的な数字で把握し、収益を最大化するための「経営管理」のプロセスそのものです。

家賃収入を不動産所得として正しく計算し、経費を漏れなく計上すること。そして、青色申告などの制度を賢く活用すること。これらは一つひとつは小さな積み重ねですが、10年、20年という長期のスパンで見れば、数百万単位の大きな差となって現れます。

「税金が難しそうだから」という理由で不動産投資を躊躇するのは、非常にもったいないことです。現在の便利なツールや、周囲のサポート環境を上手に活用すれば、会社員として働きながらでも、税務を完璧にこなすことは十分に可能です。

まずは「家賃から何を引けるのか」を把握することから始めてみてください。その一歩が、将来の安定した資産形成へと確実につながっていくはずです。

<著者プロフィール>
宮路幸人
宮路幸人税理士事務所 税理士CFP
会計事務所における長い勤務経験・豊富な実務経験により、会計処理・税務処理及び経営や税務の相談など、様々な問題に対応。強みのある領域は不動産と相続関連。特に相続問題では、税金面だけでなく、家族が幸せになれるトータルな提案を重視している。宅地建物取引士、マンション管理士等の資格も保有。常にフットワークを軽く、お客様のニーズに応えるのがモットー。離島支援活動も積極的に行っている。

株式会社 青山メインランド
代表取締役 西原良三

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