資産形成を真剣に考えるビジネスパーソンにとって、最初の大きな目標となるのが「1,000万円」という大台ではないでしょうか。しかし、日々の業務に追われる中で、給与口座に貯まる残高だけでこの壁を突破するには、相応の時間がかかります。

資産1,000万円を最短で達成する鍵は「入るお金を増やす」ことと同時に、「出ていくお金（税金）を賢くコントロールする」ことにあります。特に、不動産投資を活用した税対策は、一定以上の年収がある会社員にとって、資産形成のスピードを劇的に加速させる強力なエンジンとなり得ます。

　

「不動産投資で節税」のメカニズムを正しく理解する

「不動産投資をすると税金が安くなる」という話を聞いたことがある方は多いでしょう。しかし、なぜ家賃収入という「新しい所得」が増えるのに、支払う税金が減るのでしょうか。そこには、会社員に認められた「損益通算（そんえきつうさん）」という仕組みが大きく関わっています。

　

損益通算の圧倒的なメリット

損益通算とは、簡単に言えば「不動産事業で出た赤字を、本業の給与所得から差し引くことができる」制度のことです。

たとえば、給与所得が800万円ある人が、不動産投資で100万円の「帳簿上の赤字」を出したとします。この場合、税務上の総所得は700万円として再計算されます。すでに給与から天引き（源泉徴収）されていた税金は「所得800万円分」として計算されているため、確定申告を行うことで、差額分の税金が還付金として戻ってくるのです。

　

鍵を握る「減価償却費」の正体

ここで重要なのは、不動産投資における赤字が必ずしも「財布からお金が出ていく赤字」ではないという点です。その中心となるのが「減価償却費（げんかしょうきゃくひ）」です。

建物は時間が経つにつれて価値が減少していくという考えに基づき、建物の購入代金を使用可能期間（法定耐用年数）に応じて分割し、毎年の「経費」として計上します。

●現金支出を伴わない経費：減価償却費の最大の特徴は、その年に数百万の現金を支払ったわけではないのに、帳簿上では多額の経費を計上できることです。

●帳簿上の赤字： 家賃収入から、管理費や固定資産税、ローンの利息、そしてこの「減価償却費」を差し引いた結果、計算上で赤字になれば、現金を残しつつ節税が可能になります。

この「現金支出を伴わない減価償却費を利用して税務上は赤字を作る」というサイクルこそが、資産形成の初期フェーズにおいて強力な武器となるのです。

　

節税目的「だけ」で物件を買ってはいけない理由

損益通算の仕組みを理解すると、節税ばかりに目が行きがちですが、ここに大きな落とし穴があります。FPとして警鐘を鳴らしたいのは、「節税が目的の不動産投資は、本末転倒になるリスクが高い」という事実です。

　

節税効果は「期限付き」のボーナス

不動産投資による節税効果は、永遠に続くわけではありません。

●減価償却の終了： 建物の耐用年数が経過し、減価償却費を計上できなくなると、経費が減り、逆に「黒字」となって税負担が増えます（デッドクロスと呼ばれる現象）。

●利息負担の減少： 元利均等返済の場合、返済が進むにつれて利息の割合が減り、経費に算入できる金額が少なくなります。

つまり、節税効果はいずれ薄れていくものです。その時、物件そのものに「稼ぐ力（収益性）」がなければ、ただ税金を払うためだけに持ち出しが発生する「負債」へと変わってしまいます。

　

投資としての本質を見失わない

不動産投資の本質は、あくまで「安定した家賃収入を得ること」であり、将来的に「資産価値を維持して売却すること」です。

●入居ニーズがあるか： 節税できても空室が続けば元も子もありません。

●資産価値が落ちにくいか： 売却時に二束三文になれば、それまでの節税分など簡単に吹き飛びます。

節税はあくまで「副次的なメリット」や「運用をサポートするブースター」として捉えるべきです。物件を選ぶ際は、まず「税金が安くならなくても、この物件を持ちたいと思えるか？」という視点を持つことが、最短で1,000万円を作るための正しいスタンスです。

　

高年収者ほど恩恵が大きい？ 税率の階段

日本の所得税制度は、所得が高くなるほど税率が上がる「超過累進課税（ちょうかるいしんかぜい）」を採用しています。この仕組みこそが、年収700万円以上の層に不動産投資が支持される理由です。

　

累進課税と還付の相関関係

以下の表は、課税所得に応じた所得税率のイメージです。

　

【課税される所得金額と所得税率】

195万円以上 〜 330万円未満：10%

330万円以上 〜 695万円未満：20%

695万円以上 〜 900万円未満：23%

900万円以上 〜 1,800万円未満：33%

　

たとえば、課税所得が800万円の会社員の場合、所得税率は23%ですが、ここに住民税（一律約10%）を加えると、合計で約33%もの税率が課せられています。

この方が不動産投資で100万円の帳簿上の赤字を作った場合、その100万円に対してかかっていた「33%分の税金」、つまり約33万円が手元に残る（あるいは戻ってくる）計算になります。

一方で、所得税率10%の層であれば、戻ってくるのは住民税を合わせても約20万円程度です。同じ「100万円の経費計上」でも、年収が高い人ほど還付される金額が大きくなる。これが「高年収者ほど不動産投資の恩恵を受けやすい」と言われる所以です。

　

節税効果の具体的なイメージ

年収800万円（所得税率23%＋住民税10%）の方が、初年度の諸費用や減価償却費によって100万円の不動産所得のマイナスを計上したケースを考えてみましょう。

100万×33％＝33万円

初年度などは、約33万円の現金還付・軽減が期待できます。このようにして浮いた税金を、さらに別の投資（新NISAやiDeCoなど）の原資として回すことで、資産形成のスピードを加速させることが可能になります。

　

まとめ

資産1,000万円という目標を最短で達成するためには、給与を頑張って上げるだけでなく、「税金を味方につける」という戦略的な思考が不可欠です。

不動産投資は、会社員としての「社会的信用」を融資という形でレバレッジに変え、さらに「節税」という形で国から資金を還付してもらいながら、自分の資産を形成していく稀有な手法です。しかし、繰り返しますが「節税」は魔法の杖ではありません。物件自体の収益性と立地という土台があって初めて、節税というブースターが効果を発揮します。

まずは、ご自身の現在の年収から、不動産投資を始めた場合にどれくらいの税還付が期待できるのか、具体的なシミュレーションを把握することから始めてみてください。そして、その還付された資金をさらに運用に回す「攻めの家計管理」を実践できれば、1,000万円という壁は、想像以上に早く、そして確実に突破できるはずです。

ご自身のライフプランに最適な「給与・副業・投資」の配分を見極めるためにも、まずは現在の収支と将来の目標を可視化することをお勧めします。

<著者プロフィール>
宮路幸人
宮路幸人税理士事務所 税理士CFP
会計事務所における長い勤務経験・豊富な実務経験により、会計処理・税務処理及び経営や税務の相談など、様々な問題に対応。強みのある領域は不動産と相続関連。特に相続問題では、税金面だけでなく、家族が幸せになれるトータルな提案を重視している。宅地建物取引士、マンション管理士等の資格も保有。常にフットワークを軽く、お客様のニーズに応えるのがモットー。離島支援活動も積極的に行っている。

株式会社 青山メインランド
代表取締役 西原良三

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